看準(zhǔn)時機(jī)、明晰政策，購房方可得心應(yīng)手
更新時間：2024/11/25 10:17:59 來源：焦作晚報
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房產(chǎn)頻道
沒有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的專業(yè)知識，也沒有金融從業(yè)者的資金運籌能力，作為一個初次買房且短時間也不會二次置業(yè)的購房者，如何買到高性價比的房子呢？
找準(zhǔn)市場低谷入場，以便獲得更加真實的房價反饋。選擇購房時機(jī)可參照“五率”指標(biāo)，即經(jīng)濟(jì)增長率、按揭貸款利率、通貨膨脹率、房屋銷售率、房屋空置率。從宏觀角度來看，當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長率保持在較高的水平，而銀行的按揭貸款利率和通貨膨脹率又處于相對低位的時候，應(yīng)該是介入買房的最好時機(jī)。政府刺激房產(chǎn)市場的重大利好政策出臺之初往往也是購房的黃金時機(jī)。從微觀角度來看，當(dāng)房屋的空置率處于高位，說明房屋的供給量增大，房價在一段時間內(nèi)將處于調(diào)整狀態(tài)，這時候購房就應(yīng)該特別謹(jǐn)慎，最好等房價調(diào)整趨于穩(wěn)定之后再買房不遲。當(dāng)然，這個“五率”有點過于專業(yè)化，可以用更直觀的方式來評判，那就是房地產(chǎn)政策的出臺速度，多關(guān)注政策“組合拳”“多部門”等詞語，這類詞語往往是政府對樓市波動的關(guān)心和維穩(wěn)抬升的動作。
認(rèn)準(zhǔn)房地產(chǎn)各種補貼切入時間。切入時間根據(jù)首付額度、貸款額度利率、稅費補貼等進(jìn)行判定。比如今年上半年的政策，其一，取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限；其二，5年以下(含5年)和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%；其三，首套房最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套不低于25%。直接把首付額度、貸款額度利率寫入一攬子政策，可見此切入點從數(shù)據(jù)上看是恰當(dāng)充分的。然后再反向分析一下，房地產(chǎn)市場中有沒有出臺過類似首付額度低于15%、利率是否低于2.35%和2.85%的情況，如果沒有，這時入手是合適的。11月13日晚間，財政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》，其中，契稅方面，首套房、二套房統(tǒng)一，將現(xiàn)行享受1%低稅率優(yōu)惠的面積標(biāo)準(zhǔn)由90平方米提高到140平方米。增值稅方面，針對已購買2年以上（含2年）非普通住房征收增值稅的規(guī)定相應(yīng)停止執(zhí)行�；疽寻哑醵惖目臻g拉至近20年最低值。
明晰購房流程也是很重要的一環(huán)。房產(chǎn)交易有幾個關(guān)鍵時間節(jié)點，這些節(jié)點分別是房款支付時間、網(wǎng)簽時間、交房時間等，就樓盤個案而言，一般在開盤或銷售接近尾聲的時候買房是比較劃算的。房款支付對于買家來說尤其重要，意味著買家準(zhǔn)備首付的時間是否充分，對于要置換的賣家來說，自己收到首付款的時間和自己另行購買房子的時間息息相關(guān)。網(wǎng)簽意味著買家的第一筆房款已經(jīng)支付，剩下的房款通常為銀行貸款，這個時間周期為一個月左右，雙方有充分的時間進(jìn)行準(zhǔn)備。
雖然專業(yè)核定更加準(zhǔn)確，但是對于市場和項目的把控，也可以從更加通俗的角度切入，通過一些具體的方法，把買房各個環(huán)節(jié)具象化、貨幣化，讓購房更得心應(yīng)手。
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沒有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的專業(yè)知識，也沒有金融從業(yè)者的資金運籌能力，作為一個初次買房且短時間也不會二次置業(yè)的購房者，如何買到高性價比的房子呢？
找準(zhǔn)市場低谷入場，以便獲得更加真實的房價反饋。選擇購房時機(jī)可參照“五率”指標(biāo)，即經(jīng)濟(jì)增長率、按揭貸款利率、通貨膨脹率、房屋銷售率、房屋空置率。從宏觀角度來看，當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長率保持在較高的水平，而銀行的按揭貸款利率和通貨膨脹率又處于相對低位的時候，應(yīng)該是介入買房的最好時機(jī)。政府刺激房產(chǎn)市場的重大利好政策出臺之初往往也是購房的黃金時機(jī)。從微觀角度來看，當(dāng)房屋的空置率處于高位，說明房屋的供給量增大，房價在一段時間內(nèi)將處于調(diào)整狀態(tài)，這時候購房就應(yīng)該特別謹(jǐn)慎，最好等房價調(diào)整趨于穩(wěn)定之后再買房不遲。當(dāng)然，這個“五率”有點過于專業(yè)化，可以用更直觀的方式來評判，那就是房地產(chǎn)政策的出臺速度，多關(guān)注政策“組合拳”“多部門”等詞語，這類詞語往往是政府對樓市波動的關(guān)心和維穩(wěn)抬升的動作。
認(rèn)準(zhǔn)房地產(chǎn)各種補貼切入時間。切入時間根據(jù)首付額度、貸款額度利率、稅費補貼等進(jìn)行判定。比如今年上半年的政策，其一，取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限；其二，5年以下(含5年)和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%；其三，首套房最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套不低于25%。直接把首付額度、貸款額度利率寫入一攬子政策，可見此切入點從數(shù)據(jù)上看是恰當(dāng)充分的。然后再反向分析一下，房地產(chǎn)市場中有沒有出臺過類似首付額度低于15%、利率是否低于2.35%和2.85%的情況，如果沒有，這時入手是合適的。11月13日晚間，財政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》，其中，契稅方面，首套房、二套房統(tǒng)一，將現(xiàn)行享受1%低稅率優(yōu)惠的面積標(biāo)準(zhǔn)由90平方米提高到140平方米。增值稅方面，針對已購買2年以上（含2年）非普通住房征收增值稅的規(guī)定相應(yīng)停止執(zhí)行�；疽寻哑醵惖目臻g拉至近20年最低值。
明晰購房流程也是很重要的一環(huán)。房產(chǎn)交易有幾個關(guān)鍵時間節(jié)點，這些節(jié)點分別是房款支付時間、網(wǎng)簽時間、交房時間等，就樓盤個案而言，一般在開盤或銷售接近尾聲的時候買房是比較劃算的。房款支付對于買家來說尤其重要，意味著買家準(zhǔn)備首付的時間是否充分，對于要置換的賣家來說，自己收到首付款的時間和自己另行購買房子的時間息息相關(guān)。網(wǎng)簽意味著買家的第一筆房款已經(jīng)支付，剩下的房款通常為銀行貸款，這個時間周期為一個月左右，雙方有充分的時間進(jìn)行準(zhǔn)備。
雖然專業(yè)核定更加準(zhǔn)確，但是對于市場和項目的把控，也可以從更加通俗的角度切入，通過一些具體的方法，把買房各個環(huán)節(jié)具象化、貨幣化，讓購房更得心應(yīng)手。
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